当前焦点!夜壶重提

行业资讯来源 :雪球网 2023-05-28 10:17:02

大家晚上好，我是刀哥。

吴晓波写了一篇文章《吴晓波：只有救楼市才能救内需》，各位可以看看，里面提出了救楼市的5个观点。

(相关资料图)

当然，为什么要重提楼市这个夜壶，很大原因是我们的经济太差了。而房地产过去的20年一直都是我们经济的支柱产业，突然这么大的下滑，对各行业确实是巨大的影响。作为“天字第一号”行业，房地产的巨型产业链上，悬挂着居民消费和财富、地方政府、银行及数十个相关产业，同时涉及上亿的就业人口。楼市的一蹶不振，是内需低迷的结构性因素之一。

这点确实是共识。房地产确实影响着各行各业，几十个产业是可能的。

2022年，房地产行业经历了剧烈的跌荡，销售总额从18万亿下滑到13.3万亿，土地出让收入从8.7万亿降到6.7万亿。今年四月，国家统计局数据显示：全国新建住宅销售面积仅有三月份的52%、销售金额下滑39%。更令人担忧的是，出现了提前还贷、二手房大量挂牌抛售等景象。

二手房挂牌抛售的事儿，包括最近北京都有这样的场景了。根据贝壳官网，2022年11月北京二手房挂牌量超过了10万套，当时有人直呼震惊，毕竟这是历史新高。但如今，这个数据已经来到了119106套，诸如“北京二手房越卖越多”之声也开始出现。更别说像合肥、郑州等新一线城市的抛售潮了。这对市场确实是极大的压力。纵观下来，我们现在的楼市，只有一线城市，比如深圳、上海还算是比较坚挺的，其他的都多少被影响到了。

而且，更为麻烦的是，我们的人口，从今年开始负增长，则是一个非常不好的信号。人口少了，未来房子一定是过剩的。我们一直讲过，2020年后出生的这一代人（20年）能有2亿就不错了。而90年代出生这一代人（20年）则是5亿。如此巨大的影响，未来的10年、20年越来越严重。

房地产还真就不能涨的太快，但跌的太快同样有很严重的后果。目前看下来，是有点要被戳破了的感觉。

因此，提出救楼市是有一定的合理性的，但救这个字，用的不好。不应该救。而是做好疏导，做好指引，做好制度建设。市场经济应该有其合理性。吴晓波老师提了5个观点：

▶▷ 建议一：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示。

▶▷建议二：降低改善型住房的房贷利率。

▶▷建议三：降低存量房贷利率。

▶▷建议四：全面取消限价政策。

▶▷建议五：认真落实“三支箭”和保交楼政策。

第一点，估计每个人都很认同，就不用说了。第2点，改善住房其实需求一直还是有的，客观角度来说，部分城市二套房贷的利率还是很高的。其他城市我不是很清楚，但在上海，如果是二套，利率在5%-6%之间的。如果这么高的利率，当然会阻拦部分购房者的意愿。而且这个政策很变态的地方在于，即使你首套房子卖了，房贷都还清了。但是，因为你有贷款记录，同样会认定是二套，同样是5%-6%的利率。一个简单的道理是，我现在不换了。反正现在首套房在4%不到的利率，我为什么去做大冤种，是不。

第3点，这难度不是一般的大啊，我都不敢想。本来是5.8%的利率，吴晓波老师建议银行系统克服困难，共度时艰，实现两者的均衡，这难度不是一般的大啊。

第4点，早该是这样了。要市场化。我看东莞、惠州的有的楼盘，当地政府已经不做现价了，开发商直接打折出售新盘，也挺好的。

第5点，是个老大难的问题。

如果能从制度上解决一些问题，比如新房价格市场化，利率市场化（包括二手房、三手房等），对楼市做一些疏导，应该是可以提振消费者的信心，这对当下的市场一定是有好处的。

要知道，当下房地产市场的变化，利率、限价等其实都不是最主要的。最主要的原因是信心的问题。当然，信心如何也跟本身的市场的利率、价格也是有一定的关系。这有点相辅相成。

当然，如果只有为了救楼市而救楼市，属实没必要。这只会把一些长期的泡沫继续延迟推到更长久的地方去。是有问题的，早晚都会有一些问题。

回到楼市这个属性上来看，楼市是有很强的金融属性的。一个基本的共识是，即使未来人口越来越少，但好楼盘还是会跑得赢通胀的。所以买房子其实不见得是坏事，特别是对于很多没有投资理念的老百姓来说，买到好地段的房子，跑赢通胀是没啥问题的。

而且，我个人还觉着，改善型住房是真的要考虑早点做。我对我们国家的这种高楼层是有意见的，这种房子早晚没人住。

远的不说，就说哈尔滨的拆承重墙事件导致的1.6亿损失的问题，怎么解决？

房子修吧，很多人住着心里不踏实，而且以后，这房子大概率是卖不掉了，这么多业主的损失谁来承担。

房子赔吧，用谁的钱赔？物业赔不起、拆承重墙的租户赔不起、业主赔不起。国家更不可能用纳税人的钱赔。最终没办法赔。

那最终的结果是，这栋楼，最后久这么撕扯下去，未来人越来越少，最终可能是变成危楼或者几乎无人居住的楼。

而且，30-40层的房子，未来都有这样的问题。最后都会成为无人居住的房子。其实大家如果仔细想想。我以前写过类似的文章：

但现在我们很多这样的房子。未来就应该考虑对这些房子做改善型，做小高层，比如3-11层的房子的建设，或者做类似house的建设。

如果全部house也不太现实，毕竟我们的人口密度高，不像欧美人口密度低，但小高层+郊区house的改善型住房，未来可以多做做。这种改善型的好物业、好环境的房子，一定会刺激一些中产或者有钱人去改善的。毕竟谁都想去住好房子。市场化之下，大家都去买，房地产也会软着陆。

所以，说起来，我们已经过去了房地产野蛮生长的年代，现在的房地产市场，已经从黄金时代到了白银时代，需要开发商深耕细作，需要市场积极调配，需要不断的也去挖新需求，也需要政府做好制度建设、积极引导。但如果只是为了救楼市而去救楼市。救得了今年，明年怎么办呢。

$万科A(SZ000002)$$保利发展(SH600048)$$融创中国(01918)$@今日话题

标签：

为您推荐

精彩放送