东二环：规划乌龙，豪宅交房，争议盘迎利好？
这几天福州楼市又开始了沉寂，正好刷到东二环的一些事件，借此来盘点一篇。
01
三创园的乌龙
(相关资料图)
前几天福州发布了一个样板工程，其中位于东二环的三创园也入选，规划“山水园城”高度融合的福州主城产城综合开发典范。
本来是一个比较平淡的规划宣告，不过在抖音刷视频的时候，发现了一个有意思的现象。
不少中介置业，给出的话题是晋安湖CBD新增两座住宅用地，这里的密度越来越高，对在售的揽湖郡、天琴湖算是一个负面消息。
看到这个信息，内心一振，晋安湖CBD又有住宅供应，热度应该很不错，赶紧蹭流量。
找到信息，做了个对比，突然发现这是一场乌龙。
在官方发布的规划里面，只是对比原来规划，发现目前的新版规划图，CBD的天际线比以前高，其中两幅地块变成住宅，这两幅就是指揽湖郡和天琴湖。
这个总结信息来自蓝房网整理，随后不少抖音的中介置业开始录播这段内容。
只能说情况真像：当年抄作业把同学名字都抄进去的窘境。
关于三创园的规划，其中晋安湖CBD，规划的大楼确实在逐渐消失，目前也就剩下沿湖一侧地块还保留着，其中规划了200+米的双子星大楼，当然未来能否落地，也是挺迷的。
至于整个三创园的规划图，目前没有找到最新版本，大概对比了2021年和2020年的版本。
可以发现其中有部分差异，比如目前在售的保利云上、君兰和鸣，都是从商业商务用地变更成商业居住用地。
再结合目前晋安湖CBD的揽湖郡、天琴湖，也是从商业商务用地变更而来，对于三创园的规划，未来是否还有地块变更属性，只能说概率不低。
02
建发养云交房
这几天位于东二环的网红改善盘，建发养云启动交房，不同于别的项目房企自身宣传，这个自带流量的新盘，已经在各大平台被刷屏了。
仅从网络的照片来看，项目确实在福州这几年交付楼盘里面，算是比较出彩的。
当然有一部分原因，只能说是同行实在太糟糕，衬托后效果放大更加明显。
对于这几年深耕福州的厦门建发，虽然争议不小，但是从几个交付的新盘来看，整体的品质确实强于周边。
只能说，房企能卖出自己的溢价，除了本身营销外，产品的交付力上也需要市场认可。
关于建发养云的话题，看到群聊说到物业费，养云一期物业费3.8，目前在售的玺云物业费4.7。
看到物业费的差异确实有点震惊。
对于两个项目，在地块上有一定差异，按常规理解，物业费最大的影响应该是社区的容积率，越高物业单价应该越低。
做个简单计算：
养云：宗地2020-33号，75.68亩，容积率2.09，计容面积10.5万方，物业费40万/月
玺云：宗地2022-02号，61.56亩，容积率3.0，计容面积12.3万方，物业费58万/月
两个地块都存在一定的配建，再不考虑配建的影响下，假如两个项目在社区园林上投入是一样的，可以发现面积更大的养云，一个月合计的物业费反而更低。
考虑到目前市场普遍新盘，物业费都在3-3.6，如果按容积率换算，可以说养云3.8的物业费，其实对比不少刚需定位新盘，反而还更低。
当然实际的物业支出，肯定计算因子很多，比如户数的多少等，仅仅做个参考。
对比完物业费，顺便聊聊养云作为头部改善盘的一个缺点，项目的楼栋基本都存在落地没有架空，玺云作为高层住宅，除了个别底商外，大部分都做成架空的设计。
作为改善项目，2T2板楼的设计，没有架空层后，很多楼栋的入户也比较简略。
当然这样的设计，跟项目的容积率和限高也有关系。
养云限高60米，容积率2.09，按正常计算，楼层可以做到20层左右，但是实际情况是养云最多只做到17层。
相当于变向降高，简单的换算，容积率2.09，限高变成50米。
这样的操作，带来的影响就是容积率有一定损失，楼栋数增加，公区空间部分压缩，整体的密度有所上升。
这也是目前整个区域，景湖佳园这个安置房反而成了楼间距的代表。
至于为何最多只做到17层，项目定位2T2板楼，按消防配建，如果是20层，就需要两部楼梯、更多的消防设备等，会影响到项目的公摊。
最明显的对比，就是玺云，定位高层住宅，公摊率普遍在24%左右，养云大部分公摊在20%以下。
只能在设计上说各有取舍。
03
叁号院的特色
最后聊聊板块的新盘，目前板块去化相对艰难的，一个就是绿城桂语映月，一个就是中海晋安湖叁号院。
关于桂语映月之前聊过，作为改善盘定位，目前的单价相比早期优势还可以，不过产品面积过大，即便降低门槛，对于很多购房者还是无法企及。
当然如果跟周边的刚改盘对比，很明显项目的优势还是更明显，如果预算差不多的情况，依然推荐是桂语映月。
关于中海晋安湖叁号院，算是板块去化压力最大的项目。
这个月收到了两个群友留言，都买入了这个项目，两个群友观察楼市也蛮久了，都做出了这个选择，除了祝福没有询问原因。
带着自身的感受，聊聊这个项目，看上去争议很大，为何还被人选择？
首先是项目的缺点：
1、C地块偏小，周边还有老旧小区，同时离规划的高架较近
2、B地块存在古建，成了最大的隐患
对于项目而言，缺点也比较清晰，不过优点也相对简单：
1、离地铁4号线较近
2、小高层住宅定位，公摊低
分析：近期项目在面对去化相对低迷后，也持续通过分销，放出一定优惠力度的特价，从特价海报来看，中低层精装单价在3.1-3.2W，配合100-105平米的户型，总价在310-330W。
对于这样的价格，在板块是如何做到有一定吸引力的。
从板块去化分析，目前板块330W以下的房源，大体如下：
1、保利云上小户型接近清盘，剩下连廊端头115平左右，保利云上的区位并不如中海。
2、和樾风华、君兰和鸣，107平左右的房源，目前也接近清盘，同时和鸣区位偏差。
3、联发君越府端头118平，取消精装后，总价最少350W，区位不一定有中海强，同时是高层住宅，背后庙宇连片。
4、首开香颂离地铁等配套太远，还配建安商房，首开香悦，周边不利因素不少，还配建公租房。
5、未售的揽湖郡，高层连廊，不管中户还是端头，户型都不太理想。
6、大东海玺樾，民企开发，大东海的品质也是让人唏嘘。
通过简单的对比，可以发现目前东区虽然项目不少，但是在330W以下的房源，可选择性其实并不算多，稍微门槛低一点有地铁加持的项目，都卖得不错。
对于叁号院而言，地铁优势依然明显，虽然连廊楼栋的户型偏大了一点，但是带来的也是整个户型空间感不错，其中的客厅面宽，比常规的宽了不少，对于部分偏好这样的客源，也有自身的吸引力。
当然除了受到板块目前刚需房源持续去化的利好后，还有一点就是板块容积率暴涨。
天琴湖、揽湖郡等，基本都是2.8-3.0容积率，配合百米高层住宅，公摊达到25%+，作为对比，叁号院17%左右的公摊，小高层住宅，部分洋房，对比后这个优势也比较突出。
除此之外，中海面对低迷去化，也加紧建设，一期的C地块，目前也已经接近现房出售，打消了部分购房者的期房疑虑。
从项目网签数据分析来看，项目1年时间，网签124套，月均10套，从数据来说较差，配合项目861套房源总量，这样的去化也是亚历山大。
从去化数据来看，目前分批备案的情况，扣除本月备案的10号楼，项目的去化率差异就很明显。
其中100-105平的户型，去化率达到70%左右，算是相对好卖的产品。
从月均走势来看，项目在今年2，3月，数据也有一点反弹，当然对比周边其他项目，依然不算强劲。
结合这样的数据，再配合目前板块的房源情况，大体可以分析得出，项目的125、142产品，面对板块刚改扎堆的现状，去化难度依然非常大。
对于项目100，105的产品，虽然比同类型的面积多了10-15平，但是在板块库存出现分化后，压力会有小幅减缓。
当然面对800+的房源总量，对于项目而言，除了当初的古建等负面外，如何抓住目前的板块窗口期，提高销量，也是至关重要，毕竟在三江口已经有锦江城这个最难卖的项目了。
04
盘点总结
对于3月福州的楼市，目前还没详细比对数据，不过从楼市氛围来看，好像降温不少。
对于东二环的发展，受到的关注一直较高，板块开发的房企不少，不过走势差异也非常明显。
比如差不多时间供应的绿城桂语映月和建发养云，一个短时间清盘，目前火热交房，一个持续降价，默默卖成现房。
对于当初的购房者，面对两个项目的抉择，即便目前没有二手市场定价，但是很明显差异已经在短时间出现。
目前板块库存依然不少，不过分化已经开始出现，对于不少项目也迎来一定的好时机，当然能否把握也看房企自身了。
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